Quy trình thủ tục mua lại căn hộ từ khách hàng cũ

Bạn đang tính mua lại một căn hộ từ khách hàng khác, khi chưa làm sổ hồng? Quy trình và thủ tục mua bán rất đơn giản.

• Mua nhà chung cư cần lưu ý gì

Loại giao dịch này được gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại điều 20 thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, quy trình mua bán gồm:

1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng công chứng, hay gọi tắt là hợp đồng công chứng.
2. Đóng thuế.
3. Xác nhận của chủ đầu tư về chuyển nhượng hợp đồng.

Quy trình thủ tục mua lại căn hộ

Sau khi đặt cọc, bên mua và bên bán sẽ ra phòng công chứng để làm hợp đồng công chứng. Hồ sơ gồm:

• Hợp đồng gốc với chủ đầu tư.
• Hóa đơn VAT tất cả các đợt đã thanh toán.

Kèm theo CMND và sổ hộ khẩu bản photo và bản chính.

Phí công chứng sẽ là 0,1% giá trị căn hộ nếu căn hộ > 100 triệu - 1 tỷ. Còn nếu giá trị căn hộ > 1 - 3 tỷ thì phí công chứng = 1 triệu + 0,06% giá trị vượt quá 1 tỷ. Xem thêm về Lệ phí công chứng nhà đất là bao nhiêu

Phòng công chứng sẽ ra tất cả 5 bản (1 lưu trữ, 1 cho bên mua, 1 cho bên bán, 1 cho cơ quan thuế và 1 cho chủ đầu tư)

Bước tiếp theo là đóng thuế ở cơ quan thuế.
Lúc này, tùy theo thỏa thuận, một trong hai bên mua bán sẽ đi đóng khoản này. Bộ hồ sơ gồm:

• Bản sao hợp đồng gốc với chủ đầu tư.
• Hóa đơn VAT tất cả các đợt.
• Hợp đồng công chứng.

Thuế tính bằng 2% trên giá bán của căn hộ.

Sau cùng là bên mua lên chủ đầu tư để xác nhận chuyển nhượng hợp đồng. Bộ hồ sơ gồm:

• Bản sao hợp đồng cũ với chủ đầu tư.
• Hợp đồng công chứng.
• Bản sao biên lai đóng thuế.

Trong vòng 5 ngày, chủ đầu tư sẽ phải ra văn bản xác nhận chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất cứ phí gì.

Ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với khách hàng cũ.

Và bạn (người mua) sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ cũ, đã ký với chủ đầu tư.

Khi căn hộ có thông báo làm sổ hồng, bạn là người đứng tên trên sổ hồng và chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho bạn.

Nhắc thêm, bạn (chủ mới) lại muốn bán căn hộ cho khách hàng thứ 3 thì hồ sơ giấy tờ, quy trình các bước cũng y chang như trên.

Ở TPHCM diện tích đất bao nhiêu thì mới được tách sổ và cấp sổ đỏ

Quy định tách thửa tại TP Hồ Chí Minh hiện nay như sau

• Lệ phí công chứng nhà đất là bao nhiêu

Mua bán – sang nhượng toàn phần:

• Hợp đồng mua bán, sang nhượng, tặng cho... được lập tại Phòng Công Chứng Nhà nước hoặc Tư nhân. Bao gồm các loại giấy tờ hợp pháp và hợp lệ theo quy định của pháp luật.
• Lập thủ tục cập nhật thay đổi về chủ sở hữu tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất.

Mua bán – sang nhượng một phần (hay còn gọi là tách thửa):

Căn cứ Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới có diện tích tối thiểu được quy định như sau:

• Khu vực 1:
  Gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình.
  - Đất chưa có nhà: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
  - Đất có nhà ở hiện hữu: 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.
• Khu vực 2:
  Gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
  - Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
  - Đất có nhà ở hiện hữu: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
• Khu vực 3:
  Gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa.
  - Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m.
  - Đất có nhà ở hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Trình tự và hồ sơ đăng ký chuyển hộ khẩu

Khi đi đăng ký chuyển khẩu, người dân sẽ được Ban Công an xã, phường giải quyết trong ngày nếu nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trình tự thực hiện đăng ký chuyển hộ khẩu

Bước 1. Công dân muốn đăng ký chuyển hộ khẩu đến nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường.
Bước 2. Cán bộ chuyên môn kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ, nếu chưa đầy đủ và chưa hợp lệ thì hướng dẫn công dân bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định, nếu đầy đủ và hợp lệ thì thụ lý giải quyết. Cán bộ chuyên môn viết giấy chuyển khẩu trình Trưởng công an xã ký và đóng dấu.
Bước 3. Sau khi có kết quả cán bộ chuyên môn trả kết quả cho công dân tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Thành phần, số lượng hồ sơ đăng ký chuyển hộ khẩu

Hồ sơ đăng ký chuyển hộ khẩu làm 2 bộ. Mỗi bộ bao gồm:

• Sổ hộ khẩu gia đình (bản chính);
• Giấy chuyển hộ khẩu (theo mẫu, bản chính);
• Phiếu báo thay đổi nhân khẩu (theo mẫu);
• Bản khai nhân khẩu (theo mẫu, bản chính);
• Chứng minh nhân dân (bản chính hoặc bản sao có chứng thực);
• Địa chỉ chuyển đến (bản chính).

Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai (nếu có và đề nghị đính kèm):

• Giấy chuyển hộ khẩu (Mẫu HK 07);
• Phiếu báo thay đổi hộ khẩu nhân khẩu (Mẫu HK 02);
• Bản khai nhân khẩu (Mẫu HK 01).

Download 3 mẫu đơn trên

Tham khảo thêm:

• Luật Cư trú ngày 20/11/2006;
• Nghị định số 107/2007/NĐ-CP ngày 25/6/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú;
• Quyết định số 698/2007/QĐ-BCA(C11) ngày 01/7/2007 của Bộ Công an ban hành các biểu mẫu để sử dụng trong đăng ký, quản lý cư trú;
• Thông tư số 06/2008/TT-BCA-C11 ngày 01/01/2008 của Bộ Công an hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 107/2007/NĐ-CP ngày 25/6/2007 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú.

Lưu ý: bạn KHÔNG phải đóng bất cứ phí nào khi đăng ký chuyển hộ khẩu.

Luật quy định phí bảo trì cho chung cư căn hộ là bao nhiêu?

Phí bảo trì hay chính xác hơn là Quỹ bảo trì, theo Luật nhà ở hiện nay quy định là 2% (hai phần trăm) của Tổng giá trị Hợp đồng (chưa thuế VAT).

Bên mua phải đóng góp phí này trước khi nhận bàn giao chung cư căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư căn hộ).

Quỹ bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...

Cũng theo luật định, trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các Chủ sở hữu - tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân.

Phí bảo trì do Chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.

Vì phí bảo trì là quỹ riêng của cư dân nên không có chuyện đánh thuế VAT 10% lên số tiền này.

Thủ tục sang tên trên sổ đỏ

[tintuc]

Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau

• Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng thuế) mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

[/tintuc]

Mua nhà chung cư thì được cấp sổ đỏ hay sổ hồng?

[tintuc]

Điều 11 Luật Nhà ở quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư như sau

• Trường hợp Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư và Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là Chủ sử dụng đất thì được cấp 1 giấy chứng nhận duy nhất là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Riêng trường hợp Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trường hợp đầu tiên); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trường hợp thứ hai) được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

[/tintuc]